בחירת מגרש היא הצעד הראשון והמשמעותי ביותר בדרך לבית החלומות שלכם. רבים נוטים לראות את רכישת הקרקע כשלב נפרד מהתכנון האדריכלי, אך למעשה מדובר בבחירה שמכתיבה את כל תהליך הבנייה. התייעצות עם אדריכל כבר לפני קניית המגרש מאפשרת לזהות מוקדם אילו יתרונות ומגבלות קיימים — כמו ייעודי קרקע סמוכים, תנועה עתידית בסביבה, רעש, חשיפה לשמש וכיווני אוויר. למשל, חשוב לבדוק האם בסמוך עתידים להיבנות מבני ציבור כמו בתי ספר, גנים או פארקים, ולהבין כיצד הם ישפיעו על איכות החיים שלכם. גם צורת המגרש והטופוגרפיה שלו יקבעו את אפשרויות התכנון והעיצוב של הבית. בעזרת ליווי מקצועי כבר בשלב בחירת המגרש, אפשר להימנע מהפתעות, למצות את הפוטנציאל של הקרקע וליצור תכנון אדריכלי מדויק, נעים ומותאם אישית.
זכויות בנייה הן אחד הכלים המרכזיים שמגדירים מה מותר ואפשר להקים על מגרש מסוים — הן קובעות את השטח הכולל המותר לבנייה, את שטח הקומות, התכסית (שטח הקרקע שעליו מותר לבנות), שטחי החניה ואפילו את גודל השטחים המקורים. הזכויות נגזרות מהתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, וכל סטייה מהן מחייבת תהליך אישורים מיוחד. חשוב להבין כי הזכויות מתחלקות לשטחים עיקריים ושטחי שירות — כאשר שטחים עיקריים הם לרוב שטחי המגורים, ושטחי השירות כוללים ממ"דים, מחסנים, חניות ולעיתים גם מרפסות מקורות. התקנות משתנות ממקום למקום: מה שמוגדר כשטח שירות ביישוב אחד עשוי להיחשב כשטח עיקרי ביישוב אחר. לכן, עוד לפני רכישת המגרש, מומלץ לבדוק היטב את הזכויות מול אדריכל מקצועי, כדי למנוע הפתעות ולתכנן את הבית בצורה מיטבית ומדויקת.
שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) הוא הליך תכנוני שמטרתו להתאים את השימוש בקרקע לצרכים המשתנים של תושבים ויזמים. הוא מאפשר תוספות כמו קומות, יחידות דיור, שטחי מסחר או שינוי ייעוד הקרקע – למשל ממסחר למגורים. התהליך מוסדר בחוק ודורש אישור מהוועדות הרלוונטיות, אך ניתן לקדמו בעזרת אנשי מקצוע מתאימים. שינוי תב"ע רלוונטי למגוון מטרות, כמו מימוש זכויות בנייה, הסדרת חריגות או קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. בסופו של דבר, מדובר בכלי חשוב לפיתוח עירוני נכון ומאוזן, שמממש את הפוטנציאל של נכס בהתאם לצרכים עכשוויים. אדריכל מקצועי ומנוסה בשינוי תב"ע הוא מפתח להובלת תהליך מוצלח. יש לבחור אדריכל בעל הבנה מעמיקה בתחום ויכולת לתמרן בין הגורמים השונים המעורבים באישור שינויי תב"ע.